Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất 2026: cách tính theo Nghị định 49/2026, 50/2026 và mức phạt mới
Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp năm 2026 không còn đi theo cơ chế giá đất cụ thể cho phần lớn trường hợp. Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội cho phép dùng bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh giá đất. Chính phủ hướng dẫn bằng hai nghị định cùng ngày 31/01/2026: Nghị định 49/2026/NĐ-CP về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh; Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Từ 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa tiếp quy định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Hệ số điều chỉnh giá đất gồm ba thành phần: biến động thị trường, theo quy hoạch và theo yếu tố khác. Hệ số biến động thị trường bằng giá thị trường (bình quân ít nhất 03 thửa đất mẫu) chia cho giá trong bảng giá đất. Doanh nghiệp cần tra bảng giá đất và quyết định hệ số của tỉnh nơi có đất, rồi đối chiếu cách tính tiền đất trong Nghị định 50/2026. Mức phạt không đăng ký biến động đất đai là 2-3 triệu đồng với cá nhân, gấp 02 lần với tổ chức.
Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, đăng Công báo số 108 ngày 14/02/2026 (Điều 5 đến Điều 8, Điều 16); Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, đăng Công báo số 109 ngày 16/02/2026 (Điều 3, 4, 6, 7, 11, 14); Nghị định số 281/2026/NĐ-CP ngày 13/7/2026 sửa đổi Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đăng Công báo số 438 ngày 26/7/2026, hiệu lực 31/8/2026 (Điều 1 đến Điều 11); Nghị định 123/2024/NĐ-CP, Công báo số 1115+1116 ngày 18/10/2024 (Điều 5, Điều 16). Rà soát ngày 02/10/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Mức giá cụ thể, mức tối đa, tối thiểu của hệ số do Hội đồng nhân dân và UBND từng tỉnh quyết định, không có con số chung toàn quốc. Ưu đãi riêng tại Nghị quyết 254/2025/QH15 chưa được trình bày. Ví dụ là tình huống tự lập.
Bảng giá đất năm 2026: căn cứ và nội dung
Theo Điều 6 và Điều 7 Nghị định 49/2026, bảng giá đất được xây dựng dựa trên quy định của Luật Đất đai, các phương pháp định giá (so sánh, thu nhập, thặng dư), kết quả phân tích giá thị trường, kết quả thực hiện bảng giá hiện hành và yêu cầu quản lý của địa phương. Bảng giá quy định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí, gồm cả giá đất tại nơi tái định cư tại chỗ.
| Trường hợp | Xử lý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Hệ số biến động thị trường vượt mức tối đa hoặc dưới mức tối thiểu do HĐND tỉnh quyết định | Sửa đổi bảng giá đất | điểm a khoản 2 Điều 6 |
| Đổi địa giới, tên khu vực, tên đường mà không ảnh hưởng giá | Sửa đổi bảng giá đất | điểm b khoản 2 Điều 6 |
| Khu vực, đường phố chưa có tên trong bảng giá | Bổ sung bảng giá đất | điểm a khoản 3 Điều 6 |
| Dự án lấn biển, có hạng mục lấn biển | Không áp dụng bảng giá đất | khoản 1 Điều 5 |
| Dự án mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng | UBND tỉnh xem xét xác định giá đất cụ thể | khoản 2 Điều 5 |
Khi phương pháp định giá cần ước tính chi phí đầu tư xây dựng, căn cứ suất vốn đầu tư do UBND tỉnh công bố; nếu tỉnh chưa công bố thì dùng suất vốn do Bộ Xây dựng công bố (điểm b khoản 1 Điều 6).
Hệ số điều chỉnh giá đất gồm những gì
Khoản 1 Điều 8 Nghị định 49/2026 chia hệ số thành ba loại, mỗi loại có thể chia nhiều mức:
| Loại hệ số | Cách xác định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Biến động thị trường | GTT / GBG cho từng loại đất, khu vực, vị trí | khoản 3 Điều 8 |
| Theo quy hoạch | Theo loại đất và hệ số sử dụng đất, dựa vào giá đất các dự án đã được duyệt | khoản 4 Điều 8 |
| Theo yếu tố khác | Do cơ quan đất đai tỉnh đề xuất, UBND tỉnh quyết định theo thực tế địa phương | khoản 5 Điều 8 |
Trong công thức biến động thị trường, GTT là giá đất thị trường, tính bình quân giá các thửa đất mẫu đã chuyển nhượng, đã trúng đấu giá, hoặc giá do cấp có thẩm quyền quyết định khi giao, cho thuê đất (ít nhất 03 thửa), cộng các kết quả theo phương pháp thu nhập hoặc thặng dư nếu có. GBG là giá trong bảng giá đất hiện hành. Thiếu 03 thửa mẫu thì lấy thửa đất ở khu vực có hạ tầng tương tự.
Nếu tại thời điểm giao đất, cho thuê đất mà giá đất và hệ số chưa phù hợp thực tế, cơ quan đất đai cấp tỉnh rà soát, báo cáo UBND tỉnh điều chỉnh hệ số (điểm b khoản 3 Điều 8).
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị định 50/2026
| Yếu tố | Tiền sử dụng đất | Tiền thuê đất |
|---|---|---|
| Diện tích | Điều 4 Nghị định 103/2024 | Điều 24 Nghị định 103/2024 |
| Giá đất | Theo Điều 7, 8 Nghị quyết 254/2025/QH15 và quy định giá đất | Đơn giá thuê theo Điều 26 Nghị định 103/2024 (đã sửa) |
| Tỷ lệ thu | 100%, trừ trường hợp riêng | Theo hình thức trả hằng năm hoặc một lần |
| Chi phí hạ tầng | Không trừ nếu giá đất cụ thể hoặc bảng giá, hệ số chưa gồm chi phí hạ tầng | Như tiền sử dụng đất |
| Căn cứ | Điều 3 Nghị định 50/2026 | Điều 4 Nghị định 50/2026 |
Ba điểm doanh nghiệp hay gặp:
- Chuyển nhượng đất đã được miễn, giảm: tổ chức trong nước được giao đất, thuê đất trả một lần cho dự án kinh doanh, đã được miễn, giảm, nay chuyển nhượng hoặc góp vốn phải nộp lại số tiền tương ứng phần miễn, giảm (tính theo bảng giá và hệ số tại thời điểm giao, thuê đất) cộng khoản tiền bổ sung theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai (Điều 7 Nghị định 50/2026).
- Miễn tiền thuê đất một số năm phải xin: không làm thủ tục thì phải nộp; làm chậm thì chỉ được miễn cho thời gian ưu đãi còn lại tính từ khi nộp hồ sơ hợp lệ (khoản 1 Điều 11).
- Giảm tiền thuê đất hằng năm theo chính sách điều hành của Chính phủ thì không phải làm thủ tục đề nghị cho năm đó (khoản 2 Điều 11).
Với hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao sang đất ở, cách tính riêng chỉ áp dụng một lần cho 01 thửa đất được chọn, tính từ 01/8/2024; lần sau tính 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (Điều 6). Lựa chọn trả tiền thuê hằng năm hay một lần xem bài thuê đất trả tiền hằng năm hay một lần.
Mức phạt đất đai sửa đổi từ 31/8/2026
Nghị định 281/2026 sửa Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Mức phạt tiền tại Chương II Nghị định 123/2024 áp dụng cho cá nhân, tổ chức bằng 02 lần (khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024). Mức với tổ chức trong bảng là con số suy ra theo quy tắc này.
| Nội dung | Quy định mới | Căn cứ |
|---|---|---|
| Không đăng ký biến động đất đai (điểm a, b, i, k, l, m, q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai) | Cá nhân 2-3 triệu đồng; tổ chức 4-6 triệu đồng (suy ra, gấp 02 lần); trừ nhận đất qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai | Điều 4 Nghị định 281 |
| Vợ chồng chung quyền sử dụng đất | Xử phạt như một cá nhân | Điều 3a mới |
| Đặc khu | Áp mức phạt như phường hoặc xã, tùy nhiệm vụ tương ứng | Điều 3a mới |
| Dịch vụ tư vấn vi phạm | Đình chỉ hoạt động 03 tháng | điểm b khoản 2 Điều 4 sửa đổi |
| Biện pháp khắc phục mới | Khôi phục tình trạng đất, mốc địa giới; làm lại thủ tục; nộp lại giấy tờ bị sửa chữa, giấy tờ giả | điểm p, q, r, s khoản 3 Điều 4 |
| Thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã | Phạt tiền đến 250 triệu đồng | khoản 1 Điều 30 sửa đổi |
| Thẩm quyền Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường | Phạt tiền đến 400 triệu đồng | khoản 1 Điều 31 sửa đổi |
Mức thẩm quyền 250 triệu và 400 triệu đồng tính cho một hành vi của cá nhân; với tổ chức, thẩm quyền tương ứng gấp 02 lần (khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024).
Chuyển tiếp: trường hợp nhận chuyển nhượng làm dự án qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai, đã lập biên bản vì không đăng ký biến động nhưng chưa ra quyết định xử phạt thì không xử phạt; quyết định ban hành từ 31/01/2026 mà chưa thi hành thì không thi hành (khoản 1 Điều 11 Nghị định 281).
Vi phạm về kinh doanh bất động sản và xây dựng trên đất được xử phạt theo nghị định riêng, xem bài điều kiện kinh doanh bất động sản và mức phạt 2026.
Ví dụ tự lập
Tại một vị trí đất thương mại dịch vụ, bảng giá đất ghi 20 triệu đồng/m². Cơ quan đất đai tỉnh thu thập 03 thửa đất mẫu đã chuyển nhượng giá 30, 33 và 36 triệu đồng/m², không có kết quả theo phương pháp thu nhập.
- GTT = (30 + 33 + 36) / 3 = 33 triệu đồng/m².
- Hệ số biến động thị trường = 33 / 20 = 1,65.
Phép tính theo công thức tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 49/2026. Hệ số thực tế áp dụng còn phụ thuộc hệ số quy hoạch, yếu tố khác và mức tối đa, tối thiểu do HĐND tỉnh quyết định; doanh nghiệp phải dùng quyết định của UBND tỉnh, không tự tính.
Checklist cho doanh nghiệp có đất
- Lấy bảng giá đất và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành của tỉnh nơi có đất.
- Đối chiếu vị trí, loại đất của thửa đất với bảng giá; kiểm tra có thuộc diện lấn biển hoặc dự án hỗn hợp.
- Rà hồ sơ miễn tiền thuê đất: nộp hồ sơ xin miễn ngay nếu thuộc diện được miễn.
- Trước khi chuyển nhượng, góp vốn bằng đất đã được miễn, giảm, ước tính khoản phải nộp lại.
- Rà các biến động (đổi tên, tách hợp thửa, chuyển quyền) chưa đăng ký để làm thủ tục.
- Lưu bản gốc giấy tờ đất; không dùng giấy tờ đã sửa chữa.
Câu hỏi thường gặp
Hệ số điều chỉnh giá đất gồm những loại nào?
Ba loại: hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (khoản 1 Điều 8 Nghị định 49/2026).
Hệ số biến động thị trường được tính thế nào?
Bằng giá đất thị trường chia giá đất trong bảng giá. Giá thị trường là bình quân giá ít nhất 03 thửa đất mẫu cộng kết quả theo phương pháp thu nhập, thặng dư nếu có (khoản 3 Điều 8).
Khi nào bảng giá đất không được áp dụng?
Khi giao, cho thuê đất cho dự án lấn biển hoặc có hạng mục lấn biển. Với dự án mục đích hỗn hợp, UBND tỉnh xem xét xác định giá đất cụ thể (Điều 5 Nghị định 49/2026).
Nghị định 49/2026 và 50/2026 có hiệu lực từ khi nào?
Cả hai có hiệu lực từ ngày 31/01/2026 (khoản 1 Điều 16 Nghị định 49/2026; khoản 1 Điều 14 Nghị định 50/2026).
Không xin miễn tiền thuê đất đúng hạn thì sao?
Không làm thủ tục thì phải nộp tiền thuê đất. Làm chậm thì chỉ được miễn cho thời gian ưu đãi còn lại kể từ khi nộp hồ sơ hợp lệ (khoản 1 Điều 11 Nghị định 50/2026).
Không đăng ký biến động đất đai bị phạt bao nhiêu?
Từ 2 đến 3 triệu đồng với cá nhân; tổ chức gấp 02 lần, tức 4 đến 6 triệu đồng (Điều 16 Nghị định 123/2024 sửa bởi Nghị định 281/2026; khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024).
Vợ chồng cùng đứng tên đất vi phạm thì bị phạt mấy lần?
Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất bị xử phạt như đối với một cá nhân (Điều 3a Nghị định 123/2024 bổ sung bởi Nghị định 281/2026).