Điều kiện kinh doanh bất động sản 2026 và mức phạt mới theo Nghị định 339/2026
Một nhóm nhà đầu tư góp vốn mua đất để phân lô bán lại, một cá nhân đứng tên môi giới tự do, hay một công ty mở sàn giao dịch trên mạng xã hội đều chịu chung một câu hỏi: hoạt động đó có phải "kinh doanh bất động sản" và phải đáp ứng điều kiện gì. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 trả lời ở Điều 9, còn Nghị định 339/2026/NĐ-CP (thay Nghị định 16/2022 từ 26/8/2026) quy định mức phạt khi làm sai.
Kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ và người bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh. Doanh nghiệp làm dự án cần vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư (dự án dưới 20 ha) hoặc 15% (từ 20 ha). Môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản cũng phải lập doanh nghiệp. Mức phạt theo Nghị định 339/2026 dao động từ 40-60 triệu đồng với cá nhân môi giới không chứng chỉ đến 800 triệu - 1 tỷ đồng với chủ đầu tư bán nhà khi chưa đủ điều kiện.
Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024, được sửa đổi bởi Luật số 43/2024/QH15 và Luật số 47/2024/QH15, theo Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-VPQH đăng Công báo số 493+494 ngày 16/3/2025 (Điều 9, Điều 10); Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đăng Công báo số 510 ngày 15/9/2026, hiệu lực từ 26/8/2026 (Điều 5, Điều 6, Điều 66 đến Điều 74). Rà soát ngày 02/10/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Ngưỡng "quy mô nhỏ" và cách tính tỷ lệ dư nợ trên vốn chủ sở hữu do nghị định hướng dẫn quy định (khoản 6 Điều 9 Luật), chưa được trình bày ở đây; cần tra văn bản hướng dẫn hiện hành trước khi áp dụng. Ví dụ là tình huống tự lập.
Ai phải thành lập doanh nghiệp
| Đối tượng | Quy định | Căn cứ |
|---|---|---|
| Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản | Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản | khoản 1 Điều 9 |
| Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ | Không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế | khoản 3 Điều 9 |
| Người bán nhà, công trình không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc dưới mức quy mô nhỏ | Không phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai nộp thuế; cá nhân bán, cho thuê mua nhà phải công chứng, chứng thực hợp đồng | khoản 4 Điều 9 |
| Kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, sàn, tư vấn, quản lý) | Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng điều kiện của luật | khoản 5 Điều 9 |
Kinh doanh bất động sản mà không lập doanh nghiệp trong trường hợp luật yêu cầu bị phạt 120-160 triệu đồng (điểm a khoản 1 Điều 66 Nghị định 339/2026). Việc thành lập doanh nghiệp và đăng ký ngành nghề xem tại bài thành lập công ty TNHH 2026: hồ sơ, con dấu.
Ba điều kiện với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Khoản 2 Điều 9 đặt ba điều kiện:
- Không đang bị cấm, tạm ngừng, đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ cụ thể do Chính phủ quy định.
- Vốn chủ sở hữu khi làm dự án:
| Quy mô sử dụng đất của dự án | Vốn chủ sở hữu tối thiểu |
|---|---|
| Dưới 20 ha | 20% tổng vốn đầu tư |
| Từ 20 ha trở lên | 15% tổng vốn đầu tư |
Doanh nghiệp làm nhiều dự án cùng lúc phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ trên cho từng dự án. Ngoài ra phải chứng minh được khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.
Doanh nghiệp không đáp ứng các điều kiện này bị phạt 160-200 triệu đồng (khoản 2 Điều 66) và có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 03-06 tháng (khoản 6 Điều 66).
Hình thức kinh doanh theo chủ thể
Điều 10 Luật chia phạm vi kinh doanh:
- Tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam: được làm cả 7 hình thức, gồm đầu tư xây nhà để bán, cho thuê; làm hạ tầng để chuyển nhượng đất; mua nhà để bán lại; thuê để cho thuê lại; nhận chuyển nhượng dự án.
- Người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện thủ tục như nhà đầu tư nước ngoài: chỉ được đầu tư xây dựng nhà, công trình hoặc hạ tầng thông qua dự án; thuê nhà, công trình để cho thuê lại; nhận chuyển nhượng dự án.
Kinh doanh sai hình thức, phạm vi bị phạt 400-500 triệu đồng và có thể bị đình chỉ 03-06 tháng (điểm b khoản 5, khoản 6 Điều 66).
Bảng mức phạt chính theo Nghị định 339/2026
Mức ghi trong bảng là mức với tổ chức, trừ hai dòng ghi chú "cá nhân". Đơn vị: triệu đồng.
| Hành vi | Mức phạt | Căn cứ |
|---|---|---|
| Kinh doanh bất động sản không lập doanh nghiệp; người mua dùng nhà, sàn sai quy định | 120-160 | khoản 1 Điều 66 |
| Doanh nghiệp không đáp ứng điều kiện kinh doanh | 160-200 | khoản 2 Điều 66 |
| Nhận tiền thanh toán không qua tài khoản tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài | 240-300 | khoản 3 Điều 66 |
| Không công khai hoặc công khai sai thông tin bất động sản, dự án trước khi kinh doanh | 300-400 | khoản 4 Điều 66 |
| Kinh doanh trong khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh; sai hình thức, phạm vi | 400-500 | khoản 5 Điều 66 |
| Không dùng hợp đồng mẫu; thỏa thuận đặt cọc không ghi giá bán nhà hình thành trong tương lai | 180-260 | khoản 1 Điều 71 |
| Không bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai | 260-300 | khoản 1 Điều 68 |
| Thu tiền đặt cọc, thu tiền bán nhà hình thành trong tương lai sai quy định | 600-800 | khoản 2 Điều 68 |
| Đưa nhà có sẵn hoặc nhà hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện | 800-1.000 | khoản 3 Điều 67; khoản 4 Điều 68 |
| Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà không bảo đảm điều kiện | 800-1.000 | khoản 4 Điều 71 |
Trần phạt với tổ chức trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là 1 tỷ đồng (điểm a khoản 3 Điều 5). Thời hiệu xử phạt là 01 năm (khoản 1 Điều 6).
Môi giới, sàn giao dịch, tư vấn: ai bị phạt bao nhiêu
| Đối tượng và hành vi | Mức phạt (triệu đồng) | Căn cứ |
|---|---|---|
| Cá nhân môi giới không có chứng chỉ hành nghề; không hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn; không theo quy chế nơi làm việc (mức cho cá nhân) | 40-60 | khoản 1 Điều 73 |
| Doanh nghiệp môi giới không báo cáo, không có quy chế, không có ít nhất 01 người có chứng chỉ, thiếu cơ sở vật chất | 60-80 | khoản 2 Điều 73 |
| Tổ chức môi giới không lập doanh nghiệp; cung cấp thông tin bất động sản không trung thực; không gửi thông tin doanh nghiệp lên cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động | 120-160 | khoản 3 Điều 73 |
| Sàn không lưu hồ sơ giao dịch, không công khai quy trình, không báo cáo | 60-80 | khoản 1 Điều 72 |
| Sàn dùng người quản lý không đủ điều kiện; niêm yết thông tin sai | 80-100 | khoản 2 Điều 72 |
| Kinh doanh dịch vụ sàn không lập doanh nghiệp; sàn không có giấy phép; ký với môi giới không đủ điều kiện | 200-400 | khoản 3, 4 Điều 72 |
| Đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn | 400-600 | khoản 5 Điều 72 |
| Cá nhân tư vấn bất động sản không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp (mức cho cá nhân) | 40-60 | khoản 1 Điều 74 |
Khoản 1 Điều 73 và khoản 1 Điều 74 nằm trong danh sách ngoại lệ tại điểm b khoản 4 Điều 5, nên 40-60 triệu đồng đã là mức cho cá nhân, không chia đôi. Các khoản còn lại là mức với tổ chức; cá nhân cùng hành vi bị phạt một nửa (điểm a khoản 4 Điều 5).
Doanh nghiệp môi giới còn có thể bị đình chỉ 03-06 tháng khi không có người có chứng chỉ, thiếu cơ sở vật chất hoặc không gửi thông tin doanh nghiệp (khoản 4 Điều 73). Sàn giao dịch bị đình chỉ 03-06 tháng với các vi phạm về cơ sở vật chất, người quản lý, ký với môi giới không đủ điều kiện (khoản 6 Điều 72).
Ví dụ tự lập
Công ty C có 5 nhân viên kinh doanh, ký hợp đồng môi giới với một chủ đầu tư dự án căn hộ. Chỉ giám đốc có chứng chỉ hành nghề môi giới; 4 nhân viên còn lại chưa có.
- Công ty đáp ứng điều kiện tối thiểu 01 người có chứng chỉ, nên không bị phạt theo điểm c khoản 2 Điều 73.
- 4 nhân viên trực tiếp hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ: mỗi người có thể bị phạt 40-60 triệu đồng theo điểm a khoản 1 Điều 73 (mức cho cá nhân).
- Nếu công ty nhận tiền cọc của khách vào tài khoản cá nhân của nhân viên thay vì tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp, có rủi ro bị phạt 240-300 triệu đồng theo khoản 3 Điều 66 và buộc nhận tiền qua tài khoản.
Checklist tuân thủ
- Xác định hoạt động có phải kinh doanh bất động sản hay chỉ là bán tài sản không nhằm mục đích kinh doanh.
- Đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ bất động sản đúng mã ngành.
- Tính vốn chủ sở hữu cho từng dự án theo ngưỡng 20% hoặc 15%, có phương án phân bổ khi làm nhiều dự án.
- Theo dõi tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo hướng dẫn hiện hành.
- Nhận mọi khoản thanh toán qua tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp.
- Công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa vào kinh doanh và cập nhật khi thay đổi.
- Dùng hợp đồng mẫu; với nhà hình thành trong tương lai, có văn bản bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán.
- Doanh nghiệp môi giới: có quy chế, ít nhất 01 người có chứng chỉ, báo cáo định kỳ, gửi thông tin doanh nghiệp lên cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động.
Vi phạm trật tự xây dựng tại dự án (không phép, sai phép) được xử lý theo Điều 25 cùng nghị định, xem bài phạt xây dựng không phép, sai phép theo Nghị định 339/2026. Khung giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất của dự án xem bài bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất 2026.
Câu hỏi thường gặp
Cá nhân bán vài căn nhà có phải lập doanh nghiệp không?
Không bắt buộc nếu thuộc diện kinh doanh quy mô nhỏ hoặc bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh, nhưng phải kê khai nộp thuế; cá nhân bán, cho thuê mua nhà còn phải công chứng, chứng thực hợp đồng (khoản 3, 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản). Ngưỡng quy mô nhỏ do Chính phủ quy định.
Vốn chủ sở hữu tối thiểu để làm dự án bất động sản là bao nhiêu?
Không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên (điểm c khoản 2 Điều 9).
Môi giới bất động sản tự do có bị phạt không?
Có. Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch. Vi phạm bị phạt 40-60 triệu đồng (khoản 1 Điều 73 Nghị định 339/2026); đây là mức cho cá nhân.
Doanh nghiệp không đủ điều kiện kinh doanh bất động sản bị phạt bao nhiêu?
160-200 triệu đồng và có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 03-06 tháng (khoản 2, 6 Điều 66 Nghị định 339/2026).
Nhận tiền cọc mua nhà bằng tiền mặt có bị phạt không?
Chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng không qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài bị phạt 240-300 triệu đồng (khoản 3 Điều 66).
Bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện bị phạt thế nào?
800 triệu - 1 tỷ đồng (khoản 4 Điều 68), kèm buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp là tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu, đã sử dụng không đúng quy định (điểm d khoản 5 Điều 68). Với nhà có sẵn chưa đủ điều kiện, khoản 3 Điều 67 cũng phạt 800 triệu - 1 tỷ đồng và buộc hoàn trả khách hàng số tiền đã thu kèm lợi tức.
Thời hiệu xử phạt vi phạm kinh doanh bất động sản là bao lâu?
01 năm (khoản 1 Điều 6 Nghị định 339/2026), ngắn hơn mức 02 năm áp dụng cho vi phạm trong lĩnh vực xây dựng.