Phạt xây dựng không phép, sai phép theo Nghị định 339/2026: bảng mức phạt và thời hạn xin phép bổ sung
Chủ nhà xây không phép, chủ đầu tư nhà xưởng sửa thiết kế mà không làm thủ tục điều chỉnh, hay nhà thầu để vật liệu rơi ra đường đều đang bị xử lý theo khung mới. Nghị định 339/2026/NĐ-CP thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP từ ngày 26/8/2026, giữ cách chia mức phạt theo loại công trình nhưng nâng trần với hành vi tái phạm và quy định rõ thời hạn để xin phép bổ sung trước khi bị buộc phá dỡ.
Thi công nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng bị phạt 60-80 triệu đồng với tổ chức; cá nhân làm nhà bị phạt một nửa, tức 30-40 triệu đồng. Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi không phép bị phạt 140-160 triệu đồng, tái phạm lên 800 triệu - 1 tỷ đồng. Nếu công trình đang xây và đủ điều kiện cấp phép, chủ đầu tư phải dừng thi công và hoàn thành hồ sơ trong 35 ngày (nhà ở riêng lẻ) hoặc 120 ngày (công trình lập báo cáo); quá hạn sẽ bị yêu cầu tự phá dỡ.
Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đăng Công báo số 510 ngày 15/9/2026, hiệu lực từ 26/8/2026 (Điều 5, Điều 6, Điều 25, Điều 85, Điều 89, Điều 90). Nghị định 16/2022/NĐ-CP hết hiệu lực từ 26/8/2026. Rà soát ngày 02/10/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo, tóm tắt Điều 25 (vi phạm của chủ đầu tư về trật tự xây dựng). Mức phạt cá nhân là số tự tính bằng một nửa mức tổ chức theo điểm a khoản 4 Điều 5. Vi phạm của nhà thầu, đơn vị tư vấn nằm ở các điều khác. Ví dụ là tình huống tự lập.
Cách đọc mức phạt: tổ chức, cá nhân và bốn nhóm công trình
Điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026 quy định mức phạt trong nghị định là mức áp dụng với tổ chức; cá nhân có cùng hành vi bị phạt bằng một nửa. Điểm b khoản 4 Điều 5 liệt kê một số khoản mà mức ghi trong nghị định đã là mức cho cá nhân (ví dụ khoản 1 Điều 73, khoản 1 Điều 74 về môi giới, tư vấn bất động sản), nhưng Điều 25 không nằm trong danh sách này. Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân xây nhà thường chịu một nửa các mức trong bảng.
Hầu hết các khoản của Điều 25 chia bốn mức theo loại công trình:
- Nhà ở riêng lẻ thông thường.
- Nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I, II của di tích, khu vực di sản thế giới, vùng đệm di sản, hoặc "công trình xây dựng khác".
- Công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
- Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Trần phạt tiền với tổ chức trong lĩnh vực xây dựng là 1 tỷ đồng (điểm a khoản 3 Điều 5).
Bảng mức phạt chủ đầu tư theo Điều 25
Đơn vị: triệu đồng, mức áp dụng với tổ chức.
| Hành vi | Nhà ở riêng lẻ | Nhà trong khu di tích, di sản hoặc công trình khác | Công trình lập BC KT-KT | Công trình lập BC NCKT | Căn cứ |
|---|---|---|---|---|---|
| Không che chắn, để rơi vãi vật liệu | 3-5 (gộp chung với công trình khác) | 3-5 | 15-20 | 20-25 | khoản 1 |
| Không công khai giấy phép tại công trường | 5-10 | 10-20 | 20-30 | 30-40 | khoản 2 |
| Nhà ở riêng lẻ giảm diện tích, chiều cao, số tầng khi quy hoạch, quy chế kiến trúc không cho giảm | 30-40 | 50-70 | 100-120 | 120-140 | khoản 3 |
| Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời, xây dựng có thời hạn | 15-20 | 25-30 | 70-90 | 90-110 | khoản 4 |
| Sai biện pháp thi công, gây lún, nứt công trình lân cận (chưa gây thiệt hại người) | 30-40 | 50-60 | 80-100 | 100-120 | khoản 5 |
| Sai giấy phép xây dựng mới | 30-40 | 50-70 | 100-120 | 120-140 | khoản 6 |
| Không có giấy phép xây dựng | 60-80 | 80-100 | 120-140 | 140-160 | khoản 7 |
| Thiết kế không được thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh sai quy định | 80-100 (một mức chung) | 80-100 | 80-100 | 80-100 | khoản 8 |
| Sai quy hoạch đô thị và nông thôn | 80-100 | 100-120 | 160-180 | 180-200 | khoản 9 |
| Cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian của người khác hoặc khu vực công cộng | 80-100 | 100-120 | 180-200 | 200-220 | khoản 10 |
| Tiếp tục vi phạm sau khi đã lập biên bản | 60-80 | 80-100 | 400-500 | 500-600 | khoản 11 |
| Tái phạm sau khi đã bị xử phạt | 80-100 | 100-120 | 400-800 | 800-1.000 | khoản 12 |
Khoản 15 Điều 25 có một ngoại lệ đáng chú ý: xây khác giấy phép nhưng thuộc trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật xây dựng thì không bị coi là sai phép và không bị phạt.
Mức phạt với cá nhân xây nhà ở riêng lẻ
Bảng tự tính bằng một nửa mức tổ chức, theo điểm a khoản 4 Điều 5. Đơn vị: triệu đồng.
| Hành vi (nhà ở riêng lẻ thông thường) | Tổ chức | Cá nhân (= 1/2) |
|---|---|---|
| Không công khai giấy phép | 5-10 | 2,5-5 |
| Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo | 15-20 | 7,5-10 |
| Sai giấy phép xây mới | 30-40 | 15-20 |
| Không có giấy phép | 60-80 | 30-40 |
| Sai quy hoạch; lấn chiếm | 80-100 | 40-50 |
| Tái phạm | 80-100 | 40-50 |
Hình thức bổ sung: tước giấy phép, tịch thu, buộc phá dỡ
Khoản 13 Điều 25 cho phép tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng khi tiếp tục vi phạm sau biên bản hoặc tái phạm: 03-06 tháng với nhà ở riêng lẻ thông thường, 06-09 tháng với nhóm thứ hai, 09-12 tháng với công trình lập báo cáo. Tang vật, phương tiện vi phạm trong hai trường hợp này có thể bị tịch thu.
Khoản 14 Điều 25 phân biệt rõ hai tình huống:
- Đang thi công mà sai phép, không phép hoặc thiết kế chưa thẩm định (khoản 4, 6, 7, 8): buộc làm thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép, điều chỉnh dự án, thiết kế theo khoản 2 Điều 85.
- Đã thi công xong (hành vi đã kết thúc) với các hành vi tại khoản 4, 6, 7, 8: buộc phá dỡ phần công trình vi phạm.
- Sai quy hoạch, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm sau biên bản, tái phạm (khoản 9 đến 12): buộc phá dỡ.
Thời hạn 35 ngày và 120 ngày để hợp thức hóa
Điều 85 quy định cách xử lý công trình đang thi công:
| Tình huống | Hệ quả |
|---|---|
| Công trình không đủ điều kiện cấp phép, điều chỉnh | Buộc phá dỡ phần vi phạm (khoản 1) |
| Công trình đủ điều kiện, là nhà ở riêng lẻ hoặc công trình khác | Dừng thi công, hoàn thành hồ sơ và được cấp phép trong 35 ngày từ ngày ra quyết định xử phạt (điểm a khoản 2) |
| Công trình đủ điều kiện, phải lập BC KT-KT hoặc BC NCKT | Thời hạn 120 ngày (điểm a khoản 2) |
| Hết hạn mà không xuất trình giấy phép hoặc kết quả thẩm định | Người có thẩm quyền thông báo yêu cầu tự phá dỡ (điểm c khoản 2) |
Hồ sơ xin phép trong trường hợp này phải kèm tài liệu chứng minh đã nộp phạt (điểm b khoản 2). Sau khi có giấy phép, trong tối đa 05 ngày, người có thẩm quyền kiểm tra hiện trạng để đối chiếu với giấy phép (điểm d khoản 2).
Thời hiệu và vi phạm xảy ra trước 26/8/2026
Thời hiệu xử phạt trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm (khoản 1 Điều 6). Với hầu hết hành vi xây dựng, thời điểm chấm dứt vi phạm là ngày bàn giao công trình; riêng nhà ở riêng lẻ là ngày đưa vào sử dụng, nếu không xác định được thì là ngày hoàn thành ghi trong hợp đồng thi công (điểm a khoản 2 Điều 6).
Điều 89 quy định chuyển tiếp:
- Vi phạm đã kết thúc trước 26/8/2026 mà nay mới phát hiện hoặc đang xử lý: áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm vi phạm.
- Vi phạm bắt đầu trước nhưng vẫn đang diễn ra sau 26/8/2026: áp dụng Nghị định 339/2026.
Ví dụ tự lập
Ông B (cá nhân) xây nhà ở riêng lẻ 4 tầng trong khu dân cư thông thường, chưa có giấy phép. Khi đang đổ sàn tầng 2, đội kiểm tra lập biên bản.
- Mức phạt theo điểm a khoản 7 Điều 25 với tổ chức là 60-80 triệu đồng; ông B là cá nhân nên mức là 30-40 triệu đồng (một nửa, điểm a khoản 4 Điều 5).
- Nếu nhà phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện cấp phép, ông B phải dừng thi công, nộp phạt và hoàn thành hồ sơ xin phép trong 35 ngày kể từ ngày có quyết định xử phạt.
- Nếu ông B vẫn tiếp tục đổ sàn sau biên bản, mức phạt theo điểm a khoản 11 là 60-80 triệu đồng với tổ chức, tức 30-40 triệu đồng với cá nhân; tang vật, phương tiện có thể bị tịch thu và phần vi phạm bị buộc phá dỡ (điểm d khoản 13, điểm đ khoản 14 Điều 25).
Checklist cho chủ đầu tư trước khi khởi công
- Xác định công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng hay không; nếu không, chỉ khởi công khi đã có giấy phép.
- Đối chiếu thiết kế với quy hoạch, chỉ giới xây dựng; không cơi nới sang phần đất, không gian của người khác.
- Treo bảng công khai giấy phép tại công trường suốt quá trình thi công.
- Khi muốn thay đổi, kiểm tra thay đổi đó có phải điều chỉnh giấy phép không trước khi thi công.
- Phê duyệt biện pháp thi công và che chắn với công trình liền kề; lập biên bản hiện trạng nhà bên cạnh trước khi làm móng.
- Nếu đã bị lập biên bản: dừng ngay, ghi lại mốc 35 hoặc 120 ngày, chuẩn bị hồ sơ xin phép kèm biên lai nộp phạt.
- Yêu cầu nhà thầu, kỹ sư giám sát có chứng chỉ hành nghề phù hợp, xem bài chứng chỉ hành nghề xây dựng theo Nghị định 212/2026.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu thêm các mức phạt riêng về điều kiện kinh doanh, bán nhà hình thành trong tương lai, xem bài điều kiện kinh doanh bất động sản và mức phạt 2026.
Câu hỏi thường gặp
Nghị định 339/2026 có hiệu lực từ ngày nào và thay văn bản nào?
Có hiệu lực từ ngày 26/8/2026. Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng hết hiệu lực từ cùng ngày (Điều 90).
Xây nhà không phép năm 2026 bị phạt bao nhiêu?
Với nhà ở riêng lẻ thông thường, mức trong khoản 7 Điều 25 là 60-80 triệu đồng với tổ chức. Cá nhân bị phạt một nửa, tức 30-40 triệu đồng, theo điểm a khoản 4 Điều 5. Nhà trong khu vực bảo vệ di tích, di sản là 80-100 triệu đồng với tổ chức.
Xây sai giấy phép có bị phá dỡ không?
Nếu công trình đang thi công và đủ điều kiện điều chỉnh giấy phép, chủ đầu tư phải dừng thi công và làm thủ tục điều chỉnh trong 35 hoặc 120 ngày. Nếu hành vi đã kết thúc, hoặc quá hạn mà không có giấy phép điều chỉnh, phần vi phạm bị buộc phá dỡ (khoản 14 Điều 25, Điều 85).
Xây khác một chút so với giấy phép có bị phạt không?
Không, nếu thay đổi đó không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật xây dựng (khoản 15 Điều 25).
Thời hiệu xử phạt vi phạm xây dựng là bao lâu?
02 năm (khoản 1 Điều 6). Với nhà ở riêng lẻ, thời hiệu tính từ ngày đưa nhà vào sử dụng hoặc ngày hoàn thành ghi trong hợp đồng thi công.
Vi phạm từ trước 26/8/2026 áp dụng nghị định nào?
Vi phạm đã kết thúc trước 26/8/2026 áp dụng văn bản có hiệu lực tại thời điểm vi phạm. Vi phạm còn đang diễn ra sau ngày này áp dụng Nghị định 339/2026 (Điều 89).
Tái phạm xây dựng không phép bị xử lý thế nào?
Mức phạt tăng theo khoản 12 Điều 25, tới 800 triệu - 1 tỷ đồng với công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, kèm tước giấy phép xây dựng 03-12 tháng, tịch thu tang vật và buộc phá dỡ.