Luật Công chứng sửa đổi 2026: giao dịch nào còn phải công chứng từ 01/01/2027
Doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán, thuê, góp vốn hay ủy quyền thường gặp câu hỏi: văn bản này có bắt buộc công chứng không. Từ ngày 01/01/2027, câu trả lời sẽ dựa trên một nguyên tắc rõ hơn. Luật 04/2026/QH16 sửa đổi Luật Công chứng được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026. Luật quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng và được luật quy định phải công chứng.
Nguyên tắc mới không tự động xóa mọi yêu cầu công chứng đang nằm trong nghị định, thông tư từ ngày 01/01/2027. Luật giao Chính phủ trong 01 năm rà soát các văn bản đó, rồi sửa, bãi bỏ hoặc trình sửa những yêu cầu không còn phù hợp. Trong thời gian này, doanh nghiệp cần tra danh mục giao dịch phải công chứng do Bộ Tư pháp đăng tải, thay vì suy đoán theo thói quen.
Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Luật 04/2026/QH16 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng số 46/2024/QH15 (đã sửa đổi theo Luật 106/2025/QH15), Công báo số 285 ngày 27/5/2026. Các nội dung được dẫn gồm khoản 1, 2, 11, 13, 14, 15 Điều 1 (sửa Điều 2, 3, 42, 44, 50, 57 Luật Công chứng), Điều 2 (hiệu lực) và Điều 3 (chuyển tiếp). Rà soát ngày 01/10/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Danh mục giao dịch phải công chứng cụ thể do Bộ Tư pháp công bố và cập nhật. Khi danh mục chưa có hoặc chưa rõ, doanh nghiệp nên hỏi tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký liên quan hoặc luật sư trước khi ký.
Nguyên tắc mới: chỉ luật mới được bắt buộc công chứng
Điều 3 Luật Công chứng được viết lại với hai khoản. Khoản 1 định nghĩa giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng. Khoản 2 giao Bộ Tư pháp chủ trì rà soát, cập nhật và đăng danh mục giao dịch phải công chứng, chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ.
Điều 2 cũng được sửa. Công chứng được định nghĩa là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện, để chứng nhận giao dịch bằng văn bản phải công chứng hoặc giao dịch mà cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Như vậy, doanh nghiệp vẫn được công chứng bất kỳ hợp đồng nào nếu muốn tăng giá trị chứng cứ. Điểm thay đổi là phạm vi bắt buộc.
Khi trình Quốc hội thông qua luật, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết cách tiếp cận theo tiêu chí chung giúp giảm 06 loại giao dịch phải công chứng đang được quy định trong các nghị định của Chính phủ (Báo điện tử Chính phủ, 23/4/2026). Luật không liệt kê tên 06 loại giao dịch này. Danh sách cụ thể sẽ được xác định qua đợt rà soát của Chính phủ và danh mục của Bộ Tư pháp, nên doanh nghiệp không nên dựa vào các bảng liệt kê chưa có xác nhận chính thức.
Lộ trình 01 năm rà soát của Chính phủ
Khoản 6 Điều 3 Luật 04/2026 là điều khoản chuyển tiếp quan trọng nhất với doanh nghiệp. Trong 01 năm kể từ ngày luật có hiệu lực, tức đến khoảng 01/01/2028, Chính phủ phải rà soát quy định về giao dịch phải công chứng trong các văn bản quy phạm pháp luật ban hành trước đó. Sau đó, Chính phủ sửa, bổ sung, bãi bỏ theo thẩm quyền, hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xử lý những quy định không đáp ứng nguyên tắc mới.
| Giai đoạn | Doanh nghiệp nên làm |
|---|---|
| Đến 31/12/2026 | Giữ nguyên thực tiễn công chứng hiện hành; ghi nhận các loại hợp đồng đang công chứng vì yêu cầu ở nghị định, thông tư |
| Từ 01/01/2027 | Tra danh mục của Bộ Tư pháp trước khi ký; theo dõi văn bản sửa, bãi bỏ yêu cầu công chứng |
| Trong năm 2027 | Cập nhật mẫu hợp đồng, quy trình phê duyệt nội bộ khi một yêu cầu được bãi bỏ chính thức |
Cách làm an toàn là coi một yêu cầu công chứng chỉ chấm dứt khi văn bản đặt ra yêu cầu đó đã được sửa hoặc bãi bỏ, hoặc khi danh mục chính thức không còn ghi giao dịch đó. Đối tác, ngân hàng hoặc cơ quan đăng ký vẫn có thể yêu cầu công chứng theo quy định riêng của họ trong giai đoạn chuyển tiếp.
Giao dịch bất động sản: công chứng trong phạm vi tỉnh
Điều 44 sửa đổi quy định công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Ba loại văn bản được loại trừ là di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, và văn bản ủy quyền thực hiện quyền về bất động sản, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ những giao dịch này.
Khoản 2 Điều 44 giao Chính phủ quy định lộ trình công chứng giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Lộ trình này chỉ triển khai sau khi cơ sở dữ liệu công chứng vận hành và thông tin trong các cơ sở dữ liệu liên quan được công bố. Doanh nghiệp mua, bán nhà xưởng, văn phòng ở tỉnh khác vì thế vẫn phải công chứng tại tổ chức hành nghề của tỉnh có bất động sản, cho đến khi lộ trình toàn quốc được ban hành.
Yêu cầu công chứng hoặc chứng thực với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà ở hiện nằm trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Hai luật này có ngoại lệ riêng, nên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đọc kỹ điều khoản áp dụng cho mình. Những yêu cầu đặt ở cấp luật như vậy vẫn đáp ứng nguyên tắc mới của Điều 3.
Hợp đồng ủy quyền khi hai bên ở hai nơi
Điều 57 sửa đổi giải quyết tình huống bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền không thể cùng đến một văn phòng công chứng. Bên ủy quyền yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình chọn chứng nhận việc đề nghị ủy quyền. Sau đó, bên nhận ủy quyền yêu cầu công chứng viên tại tổ chức mình chọn chứng nhận tiếp vào bản gốc để xác nhận việc chấp nhận ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền có hiệu lực khi công chứng viên của cả hai tổ chức đã ký và đóng dấu. Với văn bản công chứng điện tử, cần chữ ký số của các công chứng viên và của các tổ chức hành nghề. Quy định này có ích cho doanh nghiệp có giám đốc hoặc thành viên góp vốn ở nước ngoài hay ở tỉnh khác.
Luật cũng cho phép điểm chỉ đồng thời với ký theo đề nghị của người yêu cầu công chứng (khoản 4 Điều 50). Khoản 7a Điều 42 cho phép người yêu cầu công chứng tự khai thác dữ liệu đã được công bố trong cơ sở dữ liệu thay cho việc nộp giấy tờ chứa thông tin đó. Người yêu cầu chỉ phải bổ sung giấy tờ khi không khai thác được thông tin hoặc thông tin không đầy đủ, không chính xác.
Doanh nghiệp nên rà soát gì từ bây giờ
- Lập danh sách hợp đồng doanh nghiệp đang công chứng thường xuyên: thuê văn phòng, mua bán tài sản, góp vốn bằng tài sản, ủy quyền. Ghi rõ căn cứ bắt buộc của từng loại là luật hay văn bản dưới luật.
- Với hợp đồng công chứng chỉ vì thói quen, cân nhắc chi phí, thời gian so với lợi ích chứng cứ. Công chứng tự nguyện vẫn hữu ích khi giá trị lớn hoặc có rủi ro tranh chấp.
- Rà quy chế ủy quyền nội bộ, đặc biệt khi người đại diện theo pháp luật thường xuyên vắng mặt. Cơ chế ủy quyền hai nơi tại Điều 57 có thể rút ngắn thời gian ký.
- Cập nhật quy trình mua, thuê bất động sản ở tỉnh khác, tính đúng nơi công chứng.
- Từ 01/01/2027, đưa bước tra danh mục của Bộ Tư pháp vào quy trình duyệt hợp đồng.
Mẫu hợp đồng và quy trình phê duyệt nội bộ có thể tham khảo tại bài bộ quy trình quản lý doanh nghiệp nhỏ. Quyền ký và ủy quyền của lãnh đạo doanh nghiệp được phân tích tại bài người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. Các thay đổi khác có hiệu lực cùng mốc 01/01/2027 có tại bài lịch luật mới 2027 cho doanh nghiệp.
Câu hỏi thường gặp
Luật Công chứng sửa đổi 2026 có hiệu lực từ khi nào?
Luật 04/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2027 (Điều 2).
Từ 01/01/2027, giao dịch nào phải công chứng?
Giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng và được luật quy định phải công chứng. Bộ Tư pháp có trách nhiệm rà soát, cập nhật và đăng danh mục các giao dịch phải công chứng, chứng thực trên Cổng thông tin điện tử của Bộ.
Yêu cầu công chứng trong nghị định có hết hiệu lực ngay từ 01/01/2027 không?
Luật không quy định việc tự động hết hiệu lực. Trong 01 năm kể từ ngày luật có hiệu lực, Chính phủ rà soát và sửa, bãi bỏ hoặc trình sửa các quy định không đáp ứng nguyên tắc mới (khoản 6 Điều 3 Luật 04/2026).
Doanh nghiệp có thể công chứng hợp đồng tại tỉnh khác nơi có nhà xưởng không?
Với giao dịch có đối tượng là bất động sản, công chứng viên chỉ được công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề đặt trụ sở. Ngoại lệ là di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản ủy quyền về bất động sản. Lộ trình mở rộng toàn quốc do Chính phủ quy định sau khi cơ sở dữ liệu công chứng vận hành.
Bên ủy quyền ở nước ngoài, bên nhận ủy quyền ở Việt Nam có công chứng hợp đồng ủy quyền được không?
Điều 57 sửa đổi cho phép hai bên công chứng tại hai tổ chức hành nghề khác nhau khi không thể cùng đến một nơi. Mỗi bên được tổ chức mình chọn chứng nhận vào bản gốc. Với phần thực hiện ở nước ngoài, cần đối chiếu thêm quy định về công chứng tại cơ quan đại diện Việt Nam.
Không bắt buộc thì có nên công chứng hợp đồng không?
Doanh nghiệp vẫn được tự nguyện yêu cầu công chứng. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc có rủi ro tranh chấp, công chứng giúp tăng giá trị chứng cứ. Đổi lại, doanh nghiệp tốn thêm phí và thời gian.