Cụm công nghiệp theo Nghị định 303/2026: quy mô 05–75 ha, chấm điểm chủ đầu tư hạ tầng, quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ

Doanh nghiệp làm chủ đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp và doanh nghiệp nhỏ muốn thuê đất sản xuất trong cụm cần cập nhật quy định mới. Nghị định 303/2026/NĐ-CP ngày 01/8/2026 sửa đổi, bổ sung Nghị định 32/2024/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp, có hiệu lực từ 15/9/2026. Nghị định đồng thời thực hiện chính sách quỹ đất cho doanh nghiệp tư nhân theo Nghị quyết 198/2025/QH15.

Cụm công nghiệp rộng từ 05 ha đến 75 ha. Hồ sơ thành lập, mở rộng nộp ở UBND cấp xã. Sở Công Thương thẩm định trong 20 ngày làm việc và UBND cấp tỉnh quyết định trong 05 ngày làm việc. Chủ đầu tư hạ tầng được chọn qua chấm điểm thang 100, phương án tài chính chiếm tối đa 40 điểm. Mỗi cụm phải dành diện tích tối thiểu cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, khởi nghiệp sáng tạo, công nghệ cao tư nhân.

Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Nghị định số 303/2026/NĐ-CP ngày 01/8/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 32/2024/NĐ-CP ngày 15/3/2024 về quản lý, phát triển cụm công nghiệp, đăng Công báo số 469 ngày 13/8/2026, hiệu lực từ 15/9/2026 (Điều 1 khoản 1 đến khoản 18, Điều 2, Điều 3). Rà soát ngày 02/10/2026.

Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Mức giảm tiền thuê lại đất, diện tích đất dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong từng cụm do UBND cấp tỉnh quyết định. Ngành, nghề thu hút vào từng cụm ghi trong quyết định thành lập, mở rộng cụm.

Định nghĩa và loại hình cụm công nghiệp

Loại hình	Tiêu chí	Căn cứ (Nghị định 32/2024 sửa đổi)
Cụm công nghiệp	Không có dân cư, diện tích từ 05 ha đến 75 ha	khoản 1 Điều 2
Cụm công nghiệp làng nghề	Tối thiểu 60% đất công nghiệp cho tổ chức, cá nhân trong làng nghề có nghề truyền thống được công nhận	khoản 2 Điều 2
Cụm công nghiệp chuyên ngành	Tối thiểu 60% đất công nghiệp cho dự án cùng ngành, nghề	khoản 2a Điều 2
Cụm công nghiệp hỗ trợ	Tối thiểu 60% đất công nghiệp cho dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ	khoản 2b Điều 2
Cụm công nghiệp công nghệ cao	Tối thiểu 30% đất công nghiệp cho dự án nghiên cứu, sản xuất, ứng dụng công nghệ cao	khoản 2c Điều 2
Cụm công nghiệp sinh thái	Sản xuất sạch hơn, liên kết tái sử dụng nguyên liệu, nước, năng lượng, chất thải	khoản 2d Điều 2

Ngành, nghề khuyến khích gồm chế biến phục vụ nông nghiệp, cơ khí, công nghiệp hỗ trợ, dệt may, da giày, điện tử, năng lượng tái tạo, công nghệ số, vật liệu mới, công nghệ sinh học, công nghiệp môi trường. Dịch vụ kho bãi, đóng gói, vận chuyển, sửa chữa máy móc phục vụ sản xuất được bố trí với tổng diện tích không quá 10% diện tích cụm (khoản 1 Điều 3 sửa đổi).

Điều kiện thành lập, mở rộng

Nội dung	Thành lập	Mở rộng	Căn cứ
Quy hoạch	Có trong danh mục cụm công nghiệp cấp tỉnh; quỹ đất phù hợp quy hoạch	Tổng diện tích sau mở rộng không quá 75 ha; quỹ đất phù hợp quy hoạch	khoản 1, 2 Điều 8
Chủ đầu tư	Doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức có năng lực đầu tư hạ tầng	Như thành lập	khoản 1, 2 Điều 8
Lấp đầy	Nếu xã đã có cụm: tỷ lệ lấp đầy bình quân trên 50% hoặc quỹ đất chưa cho thuê không quá 50 ha (không áp dụng cụm công nghệ cao, sinh thái)	Lấp đầy ít nhất 50% hoặc nhu cầu thuê vượt diện tích hiện có	điểm c khoản 1, 2 Điều 8
Hạ tầng	Không áp dụng	Đã hoàn thành đường nội bộ, cấp nước, xử lý nước thải, rác thải, phòng cháy chữa cháy	điểm d khoản 2 Điều 8

Trình tự và thời hạn

Bước	Thời hạn	Căn cứ
Nộp hồ sơ đến UBND cấp xã (trực tiếp, bưu chính công ích, cổng dịch vụ công)	Không áp dụng	khoản 1 Điều 10
UBND xã thông báo tiếp tục nhận hồ sơ của nhà đầu tư khác	02 ngày làm việc từ hồ sơ đầu tiên	khoản 1 Điều 10
Thời hạn nhận hồ sơ	05 ngày làm việc từ ngày ra thông báo	khoản 1 Điều 10
UBND xã lập tờ trình gửi Sở Công Thương	05 ngày làm việc từ khi kết thúc nhận hồ sơ	khoản 2 Điều 10
Sở Công Thương thẩm định (gồm lựa chọn chủ đầu tư)	20 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ	khoản 3 Điều 10
UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, mở rộng	05 ngày làm việc	khoản 4 Điều 10

Cộng các bước, thời gian tối đa khoảng 37 ngày làm việc (tự tính: 02 + 05 + 05 + 20 + 05 theo Điều 10 sửa đổi), chưa kể thời gian bổ sung hồ sơ vốn không tính vào thời hạn thẩm định.

Chấm điểm chủ đầu tư hạ tầng

UBND cấp tỉnh lập Hội đồng đánh giá, chấm điểm thang 100 (khoản 3 Điều 13 sửa đổi):

Tiêu chí	Điểm tối đa
Phương án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật	15
Phương án quản lý, bảo vệ môi trường cụm	15
Năng lực, kinh nghiệm của doanh nghiệp, hợp tác xã	30
Phương án tài chính đầu tư hạ tầng	40

Nhà đầu tư đạt từ 50 điểm trở lên được xem xét giao làm chủ đầu tư; nếu có nhiều nhà đầu tư, giao cho nhà đầu tư điểm cao nhất; bằng điểm thì theo đề xuất của Chủ tịch Hội đồng. Hai nhà đầu tư trở lên cùng làm chủ đầu tư thì lập tổ chức kinh tế hoặc ủy quyền cho một bên (khoản 2, 3 Điều 13 sửa đổi).

Quỹ đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, khởi nghiệp, công nghệ cao tư nhân

Quy định	Nội dung	Căn cứ
Quyết định thành lập	Nêu rõ diện tích đất tối thiểu dành cho doanh nghiệp công nghệ cao tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, khởi nghiệp sáng tạo thuê, thuê lại	điểm d khoản 1 Điều 12
Chủ đầu tư hạ tầng	Phải bảo đảm diện tích này theo quyết định của UBND cấp tỉnh	khoản 4 Điều 19
Sau 02 năm từ khi hoàn thành hạ tầng mà không có doanh nghiệp nhóm này thuê	Cụm thành lập mới sau 15/9/2026, không nhận hỗ trợ đầu tư hạ tầng của Nhà nước, được báo cáo UBND tỉnh điều chỉnh và cho doanh nghiệp khác thuê	khoản 4a Điều 18
UBND cấp tỉnh	Xác định diện tích theo khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 198/2025/QH15; ban hành mức giảm tiền thuê lại đất	khoản 1, 2a Điều 32
Hỗ trợ ngân sách địa phương	Hạ tầng giao thông, điện, nước, xử lý nước thải, thông tin cho cụm dành đất cho nhóm doanh nghiệp này, cụm ở địa bàn khó khăn, cụm thuộc 5 loại hình ưu tiên	Điều 26

Chuyển tiếp

Cụm công nghiệp đang được thẩm định, xem xét thành lập, mở rộng theo Nghị định 32/2024 và Nghị định 139/2025 tiếp tục thực hiện theo các nghị định này (khoản 2 Điều 35 sửa đổi). Các Điều 6, 11 và 12 Nghị định 139/2025/NĐ-CP hết hiệu lực từ 15/9/2026 (khoản 2 Điều 3 Nghị định 303).

Ví dụ tự lập

Công ty M muốn làm chủ đầu tư hạ tầng một cụm công nghiệp 60 ha ở một xã đã có hai cụm với tỷ lệ lấp đầy bình quân 55%.

• Điều kiện lấp đầy trên 50% đáp ứng; diện tích 60 ha nằm trong khung 05–75 ha.
• Công ty M nộp hồ sơ ở UBND xã. Xã thông báo, một công ty khác cũng nộp trong 05 ngày làm việc.
• Hội đồng chấm điểm: Công ty M được 68 điểm, công ty kia 61 điểm. Công ty M được giao làm chủ đầu tư.
• Quyết định thành lập ghi diện tích tối thiểu cho doanh nghiệp nhỏ và vừa; công ty M phải giữ quỹ đất này. Doanh nghiệp thuê lại chỉ được đi vào sản xuất khi cụm hoàn thành hạ tầng kỹ thuật chung.

Checklist

• Kiểm tra cụm có trong danh mục cụm công nghiệp cấp tỉnh và quỹ đất trong quy hoạch.
• Tính tỷ lệ lấp đầy các cụm hiện có trên địa bàn xã.
• Chuẩn bị phương án tài chính chi tiết, tiêu chí chiếm 40 điểm.
• Doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê đất: hỏi UBND tỉnh về mức giảm tiền thuê lại đất.
• Xem thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án thứ cấp.
• Cụm ở đô thị, khu thương mại tự do: đối chiếu Luật Phát triển đô thị 18/2026.
• Nhà máy trong cụm: tra danh mục cơ sở phải kiểm kê khí nhà kính.

Câu hỏi thường gặp

Nghị định 303/2026/NĐ-CP có hiệu lực khi nào?

Từ ngày 15/9/2026 (khoản 1 Điều 3).

Cụm công nghiệp được rộng tối đa bao nhiêu?

Không vượt quá 75 ha và không dưới 05 ha (khoản 1 Điều 2 Nghị định 32/2024 sửa đổi).

Hồ sơ thành lập cụm công nghiệp nộp ở đâu?

Tại UBND cấp xã, trực tiếp, qua bưu chính công ích hoặc cổng dịch vụ công trực tuyến (khoản 1 Điều 10 sửa đổi).

Chủ đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp được chọn thế nào?

Hội đồng do UBND tỉnh lập chấm điểm thang 100; đạt từ 50 điểm trở lên mới được xem xét giao (khoản 3 Điều 13 sửa đổi).

Doanh nghiệp thuê đất trong cụm được hoạt động khi nào?

Khi cụm đã hoàn thành hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật chung (khoản 1 Điều 21 sửa đổi).

Doanh nghiệp nhỏ và vừa có được ưu tiên đất trong cụm không?

Có. Quyết định thành lập phải nêu diện tích tối thiểu dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, khởi nghiệp sáng tạo, công nghệ cao tư nhân; UBND tỉnh ban hành mức giảm tiền thuê lại đất (Điều 12, Điều 32 sửa đổi).