Luật Phát triển đô thị 2026: khu thương mại tự do, ưu đãi thuế và khu kinh tế đặc biệt cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp đang đầu tư hoặc định mở cơ sở tại TP.HCM có thêm một khung pháp lý riêng. Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026, có hiệu lực từ 01/10/2026. Luật đặt nền cho khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu phi thuế quan và khu kinh tế đặc biệt, kèm các ưu đãi thuế áp dụng từ năm 2027. Đến 01/4/2027, Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù của TP.HCM hết hiệu lực.

Phạm vi áp dụng là TP.HCM, các thành phố khác là đô thị đặc biệt và các khu kinh tế đặc biệt; Hà Nội áp dụng Luật Thủ đô. Trong khu thương mại tự do, nhà đầu tư nước ngoài được lập công ty mà không cần dự án đầu tư, doanh nghiệp được định giá và thanh toán bằng ngoại tệ với đối tác trong khu, được hưởng chế độ ưu tiên hải quan mà không phải đáp ứng điều kiện kim ngạch. Dự án thuộc danh mục ưu đãi được áp thuế suất thuế TNDN 10% từ kỳ tính thuế 2027.

Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16, thông qua ngày 24/8/2026, đăng Công báo số 519 ngày 22/9/2026, hiệu lực từ 01/10/2026 (Điều 1, 2, 21, 22, 39, 43, 49, 53, 54, 63); Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 (Điều 13, 14), Công báo số 965 + 966 ngày 24/7/2025. Rà soát ngày 02/10/2026.

Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Nhiều nội dung giao cho HĐND Thành phố và Chính phủ quy định chi tiết (trình tự lập khu thương mại tự do, tiêu chí ưu đãi, định mức hàng miễn thuế). Doanh nghiệp cần theo dõi văn bản hướng dẫn trước khi áp dụng.

Luật áp dụng ở đâu, từ khi nào

Nội dung	Quy định	Căn cứ
Thành phố áp dụng đầy đủ	TP.HCM và thành phố khác là đô thị đặc biệt (gọi chung là "Thành phố"); Hà Nội theo Luật Thủ đô	khoản 2 Điều 1
Thành phố khác	Được áp dụng một số cơ chế, trừ các quy định loại trừ; phạm vi do Chính phủ quy định	khoản 3, 5 Điều 1
Khu kinh tế đặc biệt	Áp dụng cơ chế tại Chương III; tỉnh có khu được áp dụng một số cơ chế Chương II trong khu	khoản 4 Điều 1
Hiệu lực chung	01/10/2026	khoản 1 Điều 63
Khoản 4 Điều 7	01/9/2026	khoản 2 Điều 63
Ưu đãi thuế tại Điều 39, 48, 52 (các điểm liệt kê)	Từ kỳ tính thuế năm 2027	khoản 3 Điều 63
Nghị quyết 98/2023/QH15	Hết hiệu lực từ 01/4/2027, trừ khoản 9 Điều 5 và khoản 7 Điều 6 (hết hiệu lực từ 01/01/2031) và trường hợp chuyển tiếp	khoản 4 Điều 63

Danh sách các luật khác do Quốc hội khóa XVI thông qua trong năm 2026 được tổng hợp tại luật mới Quốc hội khóa XVI.

Khu thương mại tự do và khu logistics tích hợp

Khu thương mại tự do là khu chức năng có ranh giới xác định, gắn hoặc kết nối trực tiếp với cảng biển quốc tế, cảng hàng không quốc tế, trung tâm tài chính quốc tế, cửa khẩu quốc tế quan trọng hoặc hạ tầng logistics chiến lược (khoản 4 Điều 2). Khu logistics tích hợp gắn với đầu mối giao thông đa phương thức, kết hợp logistics với sản xuất, gia công và thương mại điện tử; có thể là khu độc lập hoặc nằm trong khu thương mại tự do (khoản 5 Điều 2).

Cơ chế	Nội dung	Căn cứ
Thành lập	Chủ tịch UBND Thành phố quyết định; HĐND quy định trình tự, thủ tục	khoản 1, 3 Điều 21
Giao đất, cho thuê đất	Không đấu giá, không đấu thầu chọn nhà đầu tư cho dự án trong khu thương mại tự do, trừ dự án nhà ở thương mại	điểm c khoản 3 Điều 21
Hải quan	Người đứng đầu Hải quan khu vực công nhận chế độ ưu tiên; quyết định thành lập kho ngoại quan, địa điểm thu gom hàng lẻ trong khu	khoản 4 Điều 21
Nhà đầu tư nước ngoài	Được kinh doanh chuyển khẩu, tạm nhập tái xuất	điểm a khoản 5 Điều 21
Ngoại tệ	Doanh nghiệp có trụ sở chính và hoạt động trong khu được niêm yết, báo giá, ghi giá hợp đồng và thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản khi giao dịch với đối tác trong khu	điểm b khoản 5 Điều 21
Ngân hàng	Chi nhánh ngân hàng nước ngoài được mở phòng giao dịch trong khu	điểm c khoản 5 Điều 21
Thuế	Khu chức năng đủ điều kiện khu phi thuế quan được áp chính sách thuế như khu phi thuế quan	khoản 6 Điều 21
Chế độ ưu tiên	Được hưởng ưu tiên hải quan, thuế mà không cần điều kiện kim ngạch xuất nhập khẩu và điều kiện thời hạn	khoản 8 Điều 21
Lập công ty	Nhà đầu tư nước ngoài không phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập tổ chức kinh tế, không cần dự án đầu tư	khoản 9 Điều 21
Thời hạn dự án	Áp dụng như dự án trong khu kinh tế	khoản 10 Điều 21

Quy định về giấy phép kinh doanh chuyển khẩu và tạm nhập, tái xuất vẫn theo pháp luật quản lý ngoại thương, hiện là Nghị định 292/2026. Với nhà đầu tư nước ngoài, quy trình thông thường bên ngoài khu được tổng hợp tại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khu phi thuế quan

Nội dung	Quy định	Căn cứ
Hàng từ nước ngoài vào khu	Không áp dụng biện pháp quản lý ngoại thương, trừ cấm nhập khẩu, tạm ngừng nhập khẩu và kiểm dịch	khoản 1 Điều 22
Mua bán trong khu, giữa các khu	Không áp dụng biện pháp quản lý ngoại thương	khoản 1 Điều 22
Trao đổi với nội địa	Là quan hệ xuất khẩu, nhập khẩu; doanh nghiệp được khai tờ khai đơn giản	khoản 3 Điều 22
Đưa hàng ra làm dịch vụ rồi đưa lại	Không làm thủ tục hải quan nếu không đổi bản chất, tên gọi, mã số hàng; thời hạn không quá 30 ngày	khoản 4 Điều 22
Máy móc đã qua sử dụng	Được nhập vào nội địa nếu khi đưa vào khu là hàng chưa qua sử dụng	khoản 5 Điều 22

Việc miễn biện pháp quản lý ngoại thương không áp dụng khi Bộ quản lý chuyên ngành có cảnh báo về an toàn thực phẩm, môi trường, quốc phòng, an ninh hoặc có thông báo dừng miễn kiểm tra chuyên ngành (khoản 1 Điều 22).

Ưu đãi đầu tư và thuế tại Thành phố

Điều 39 liệt kê 15 nhóm dự án được ưu đãi (điểm a đến p khoản 1). Một số nhóm gần với doanh nghiệp: công nghệ cao, công nghệ số, đổi mới sáng tạo; xử lý chất thải, giảm phát thải; sản xuất sản phẩm công nghệ cao, chuyển đổi số, năng lượng tái tạo, lưu trữ năng lượng; chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, Outlet, trung tâm logistics, cảng cạn, kho hàng; hạ tầng khu công nghiệp chuyên ngành, khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp; nông nghiệp công nghệ cao.

Đối tượng	Ưu đãi	Căn cứ
Dự án thuộc các điểm a, b, c, d, e, g, h, i, k, l, m, n, o, p khoản 1	Miễn tiền thuê đất theo quy định của HĐND; thuế suất TNDN theo khoản 2 Điều 13 Luật Thuế TNDN (10%) và miễn, giảm theo khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNDN	khoản 2 Điều 39
Doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, tổ chức khoa học công nghệ	Giảm 50% tiền thuê mặt bằng tại trung tâm đổi mới sáng tạo của Thành phố	điểm a khoản 2 Điều 39
Bãi đỗ xe ngầm, cao tầng; trạm sạc điện dùng chung	Miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời hạn dự án; hỗ trợ 100% thuế nhập khẩu thiết bị công nghệ cao; dùng tối đa 25% diện tích sàn cho dịch vụ hỗ trợ; miễn tiền thuê đất 05 năm cho trạm sạc	khoản 4 Điều 39
Doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo	Miễn thuế TNDN 05 năm từ khi có thu nhập chịu thuế; được ưu đãi trong đấu thầu như nhà thầu có chi phí sản xuất trong nước từ 25%	khoản 5 Điều 39
Chuyên gia, nhà khoa học, cá nhân khởi nghiệp sáng tạo	Miễn thuế TNCN 05 năm liên tục với tiền lương, tiền công tại các tổ chức đổi mới sáng tạo trong Thành phố	khoản 6 Điều 39

Mức miễn, giảm tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 là miễn thuế tối đa 04 năm và giảm 50% số thuế phải nộp tối đa 09 năm tiếp theo. Thuế suất tại khoản 2 Điều 13 là 10%. Các ưu đãi thuế này áp dụng từ kỳ tính thuế 2027 (khoản 3 Điều 63). Tiêu chí, điều kiện và trình tự hưởng do HĐND Thành phố quy định (khoản 7 Điều 39). Ưu đãi TNDN theo ngành nghề và địa bàn ngoài khung này được tổng hợp tại ưu đãi thuế TNDN 2026.

Khu kinh tế đặc biệt

Nội dung	Quy định	Căn cứ
Tiêu chí	Xã, phường, đặc khu có vị trí chiến lược; có cảng hàng không quốc tế hoặc cảng biển loại I trở lên; không gian tương đối độc lập	khoản 1 Điều 43
Công nhận	Chính phủ công nhận sau khi có chủ trương của cấp có thẩm quyền	khoản 2 Điều 43
Đầu tư	Chủ tịch UBND ở khu chấp thuận chủ trương đầu tư (thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND tỉnh), cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy phép kinh doanh và giấy phép lập cơ sở bán lẻ	khoản 2 Điều 49
Khu phi thuế quan trong khu	Chủ tịch UBND tỉnh thành lập sau khi có ý kiến Bộ Tài chính; nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh chuyển khẩu; doanh nghiệp được giao dịch với nhau bằng ngoại tệ	Điều 53
Cửa hàng miễn thuế	Người chờ xuất cảnh mua không giới hạn số lượng, trị giá; người nước ngoài lưu trú từ 10 ngày được mua 01 lần định mức do Chính phủ quy định	Điều 54

Ví dụ tự lập

Một nhà đầu tư Singapore muốn lập công ty phân phối linh kiện trong một khu thương mại tự do tại TP.HCM, sau khi Chủ tịch UBND Thành phố quyết định thành lập khu.

• Nhà đầu tư lập công ty ngay mà không phải xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước và không cần dự án đầu tư (khoản 9 Điều 21).
• Công ty có trụ sở chính trong khu được báo giá, ký hợp đồng và nhận thanh toán bằng USD chuyển khoản với khách hàng cũng nằm trong khu (điểm b khoản 5 Điều 21). Khi bán cho khách ở nội địa, giao dịch theo quy định ngoại hối chung.
• Nếu muốn chuyển khẩu hàng qua cảng, công ty xin giấy phép theo pháp luật quản lý ngoại thương khi hàng thuộc diện quản lý (điểm a khoản 5 Điều 21).
• Muốn hưởng chế độ ưu tiên hải quan, công ty vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác của pháp luật hải quan; chỉ được bỏ qua điều kiện kim ngạch và thời hạn (khoản 8 Điều 21).

Checklist

• Xác định dự án có nằm trong Thành phố áp dụng Luật 18/2026 hoặc khu kinh tế đặc biệt hay không.
• Đối chiếu dự án với 15 nhóm tại khoản 1 Điều 39 và theo dõi nghị quyết của HĐND về tiêu chí ưu đãi.
• Lập kế hoạch thuế: ưu đãi TNDN, TNCN theo Luật 18 áp dụng từ kỳ tính thuế 2027.
• Rà soát các ưu đãi đang hưởng theo Nghị quyết 98/2023/QH15 trước mốc 01/4/2027 và quy định chuyển tiếp tại Điều 64.
• Theo dõi quyết định thành lập khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp của Chủ tịch UBND Thành phố.
• Chuẩn bị điều kiện chế độ ưu tiên hải quan nếu dự định hoạt động trong khu.

Câu hỏi thường gặp

Luật Phát triển đô thị 2026 có hiệu lực khi nào?

Từ ngày 01/10/2026. Khoản 4 Điều 7 có hiệu lực từ 01/9/2026; một số ưu đãi thuế áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2027 (Điều 63).

Hà Nội có áp dụng Luật 18/2026/QH16 không?

Không. Thành phố Hà Nội thực hiện theo Luật Thủ đô (khoản 2 Điều 1).

Nhà đầu tư nước ngoài lập công ty trong khu thương mại tự do có cần dự án không?

Không. Nhà đầu tư nước ngoài không phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập tổ chức kinh tế và không cần có dự án đầu tư (khoản 9 Điều 21).

Doanh nghiệp trong khu thương mại tự do có được thanh toán bằng ngoại tệ?

Doanh nghiệp có trụ sở chính và hoạt động trong khu được ghi giá và thanh toán bằng ngoại tệ chuyển khoản với đối tác trong khu (điểm b khoản 5 Điều 21).

Nghị quyết 98/2023/QH15 còn hiệu lực đến khi nào?

Đến hết 31/3/2027; hết hiệu lực từ 01/4/2027, trừ khoản 9 Điều 5 và khoản 7 Điều 6 hết hiệu lực từ 01/01/2031 và các trường hợp chuyển tiếp (khoản 4 Điều 63).

Doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo tại TP.HCM được miễn thuế bao lâu?

Miễn thuế TNDN 05 năm từ thời điểm phát sinh thuế thu nhập phải nộp đối với thu nhập từ hoạt động khởi nghiệp sáng tạo, áp dụng từ kỳ tính thuế 2027 (điểm a khoản 5 Điều 39, khoản 3 Điều 63).