Thuế cho thuê nhà 2026 của cá nhân: mức trừ 1 tỷ đồng, thuế TNCN 5% phần vượt và hạn khai 31/7, 31/1
Cho thuê căn hộ, nhà phố hay mặt bằng là nguồn thu phổ biến của cá nhân và cũng là khoản chi thường gặp của doanh nghiệp nhỏ đi thuê văn phòng. Năm 2026, cách tính thuế với hoạt động này thay đổi theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 141/2026/NĐ-CP, trong đó mức doanh thu không phải nộp thuế đã được nâng lên 01 tỷ đồng/năm.
Cá nhân cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) nộp thuế TNCN bằng 5% trên phần doanh thu năm vượt 01 tỷ đồng. Doanh thu cho thuê từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN. Cá nhân có nhiều bất động sản chỉ được trừ tổng cộng 01 tỷ đồng/năm cho tất cả hợp đồng.
Căn cứ pháp lý & ngày rà soát: Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 (khoản 1, khoản 4 Điều 7), được sửa bởi Luật 09/2026/QH16 (Điều 1); Nghị định 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 (Điều 3, khoản 4 Điều 4, điểm đ khoản 2 Điều 5, khoản 3 và khoản 4 Điều 8); Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 (khoản 1 Điều 1, Điều 3), hiệu lực từ 01/01/2026. Rà soát ngày 01/10/2026.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo. Ví dụ chỉ tính thuế TNCN. Thuế giá trị gia tăng với doanh thu trên ngưỡng tính theo tỷ lệ tại Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 và văn bản hướng dẫn; người nộp thuế nên đối chiếu với cơ quan thuế nơi có bất động sản.
Mức trừ 01 tỷ đồng đến từ đâu
Khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025 quy định: cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều 7 nhân với thuế suất 5%. Luật 09/2026/QH16 sửa khoản 1 Điều 7 để Chính phủ quy định mức doanh thu này, áp dụng từ 01/01/2026.
Nghị định 68/2026 ban đầu dùng mức 500 triệu đồng. Nghị định 141/2026 sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "01 tỷ đồng" tại nhiều điều của Nghị định 68, trong đó có Điều 3 (thuế GTGT) và Điều 4 (thuế TNCN, gồm khoản 4 về cho thuê bất động sản). Nghị định 141 có hiệu lực từ 01/01/2026, nên mức 01 tỷ đồng áp dụng cho cả năm 2026.
| Nội dung | Quy định áp dụng năm 2026 | Căn cứ |
|---|---|---|
| Doanh thu cho thuê không phải nộp thuế TNCN | Từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống | Khoản 1 Điều 7 Luật 109/2025; Điều 4 NĐ 68 (sửa bởi NĐ 141) |
| Thuế TNCN cho thuê bất động sản | (Doanh thu năm − 01 tỷ đồng) × 5% | Khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025 |
| Thuế GTGT | Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống: không chịu thuế; trên 01 tỷ đồng: chịu thuế theo phương pháp trực tiếp | Điều 3 NĐ 68 (sửa bởi NĐ 141) |
| Kinh doanh lưu trú | Không áp dụng cách tính 5% của khoản 4 | Khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025 |
Doanh thu cho thuê tính thế nào
Điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68 quy định doanh thu từ cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng. Nếu bên thuê trả trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ cho số năm trả trước hoặc xác định theo số tiền trả một lần.
Theo khoản 1 Điều 5, doanh thu tính cả các khoản phụ thu, khoản bồi thường vi phạm hợp đồng liên quan tới hoạt động kinh doanh. Vì vậy tiền phạt bên thuê trả do chấm dứt hợp đồng trước hạn nên được cộng vào doanh thu khi xác định nghĩa vụ.
Ví dụ tính thuế TNCN
| Tình huống | Doanh thu năm 2026 | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Cho thuê một căn hộ 15 triệu đồng/tháng | 180.000.000 đồng | 0 đồng (dưới 01 tỷ) |
| Cho thuê nhà phố làm văn phòng 80 triệu đồng/tháng | 960.000.000 đồng | 0 đồng (dưới 01 tỷ) |
| Cho thuê mặt bằng 120 triệu đồng/tháng | 1.440.000.000 đồng | (1.440 − 1.000) triệu × 5% = 22.000.000 đồng |
| Hai nhà: nhà A 700 triệu, nhà B 600 triệu đồng/năm | 1.300.000.000 đồng | (1.300 − 1.000) triệu × 5% = 15.000.000 đồng |
| Bên thuê trả trước 3 năm 2,4 tỷ đồng, chọn phân bổ | 800.000.000 đồng/năm | 0 đồng mỗi năm nếu không có nguồn cho thuê khác |
Với ví dụ hai nhà, tổng mức trừ không vượt quá 01 tỷ đồng/năm cho tất cả hợp đồng, dù hai bất động sản ở hai địa phương khác nhau.
Có nhiều bất động sản: chọn hợp đồng nào để trừ
Khoản 4 Điều 4 Nghị định 68 cho phép cá nhân tự chọn một hoặc một số hợp đồng để áp mức trừ, miễn tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng/năm. Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ đủ, cá nhân chọn tiếp hợp đồng khác cho đến khi đủ.
Khi có hợp đồng mà bên đi thuê khai thay, nộp thay, cá nhân và bên đi thuê phải ghi rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay và số tiền được trừ khi tính thuế. Điều này đặc biệt quan trọng với doanh nghiệp đi thuê văn phòng của cá nhân: nếu hợp đồng không ghi số tiền được trừ, kế toán khó xác định số thuế phải khai thay.
Ai khai thuế, hạn khai khi nào
Khoản 3 Điều 8 Nghị định 68 quy định:
| Trường hợp | Người khai | Hạn nộp hồ sơ khai thuế |
|---|---|---|
| Cá nhân tự khai, chọn khai hai lần trong năm | Cá nhân cho thuê | Lần 1: chậm nhất 31/7 năm tính thuế; lần 2: chậm nhất 31/01 năm sau |
| Cá nhân tự khai, chọn khai một lần theo năm | Cá nhân cho thuê | Chậm nhất 31/01 năm sau |
| Tổ chức đi thuê, hợp đồng có thỏa thuận khai thay, nộp thay | Tổ chức đi thuê | Theo kỳ thanh toán tiền thuê |
| Cá nhân cho cá nhân thuê | Cá nhân cho thuê phải trực tiếp khai | Theo hai lựa chọn trên |
Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế (điểm e khoản 3 Điều 8). Với năm 2026, hạn khai một lần là 31/01/2027, rơi vào Chủ nhật; nên nộp trước. Các hạn thuế khác cuối năm có tại lịch nộp thuế quý IV/2026.
Nộp ở đâu, nộp bằng cách nào
Theo khoản 4 Điều 8:
- Hồ sơ khai thuế nộp bằng phương thức điện tử. Người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người ở địa bàn đặc biệt khó khăn hoặc gặp bất khả kháng không thể giao dịch điện tử được nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.
- Cá nhân cho thuê bất động sản khai thuế GTGT, TNCN với cơ quan thuế nơi có bất động sản.
- Có nhiều bất động sản, kể cả ở nhiều tỉnh: khai tổng hợp trên 01 hồ sơ, chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ, nhưng kê khai và nộp thuế theo từng địa điểm có bất động sản (trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thay).
Việc doanh nghiệp đi thuê nên làm
- Rà hợp đồng thuê văn phòng, kho của cá nhân: có điều khoản khai thay, nộp thay hay không, đã ghi số tiền được trừ chưa.
- Nếu khai thay, theo dõi lũy kế tiền thuê để biết khi nào vượt mức trừ đã thỏa thuận.
- Xin xác nhận của cá nhân cho thuê về các hợp đồng khác đã dùng mức trừ, tránh trừ trùng.
- Lưu chứng từ thanh toán theo kỳ để làm căn cứ xác định hạn khai thay.
Các khoản chi khác cho cá nhân, như thù lao dịch vụ, cộng tác viên, có quy định khấu trừ riêng tại khấu trừ 10% thuế TNCN từ 5 triệu đồng.
Hộ, cá nhân vừa cho thuê vừa kinh doanh hàng hóa, dịch vụ nên xem thêm thuế hộ kinh doanh 2026 với ngưỡng 1 tỷ.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm có phải nộp thuế TNCN không?
Không. Từ năm 2026, doanh thu cho thuê bất động sản từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN theo Luật 109/2025 và Nghị định 68/2026 đã được Nghị định 141/2026 sửa đổi.
Thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 tính thế nào?
Lấy doanh thu cho thuê cả năm trừ 01 tỷ đồng, phần vượt nhân 5%. Ví dụ doanh thu 1,44 tỷ đồng thì thuế TNCN là 22 triệu đồng.
Có hai căn nhà cho thuê thì mỗi căn được trừ 1 tỷ đồng không?
Không. Tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng/năm cho tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản; cá nhân được chọn hợp đồng để áp mức trừ.
Hạn khai thuế cho thuê nhà năm 2026 là ngày nào?
Nếu khai một lần theo năm, hạn là 31/01/2027. Nếu chọn khai hai lần, lần thứ nhất chậm nhất 31/7/2026 và lần thứ hai chậm nhất 31/01/2027.
Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có phải khai thuế thay không?
Chỉ khi hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê khai thay, nộp thay. Khi đó doanh nghiệp khai theo kỳ thanh toán tiền thuê. Nếu cá nhân cho cá nhân thuê, cá nhân cho thuê phải tự khai.
Cho thuê homestay có áp dụng thuế 5% trên phần vượt không?
Không. Khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025 loại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú khỏi cách tính 5% trên phần vượt; hoạt động lưu trú nhiều khả năng được xác định theo quy định chung với cá nhân kinh doanh tại khoản 2, khoản 3 Điều 7, nên đối chiếu với cơ quan thuế quản lý.